Особистість: Земельна відповідь

Питання впровадження земельної реформи постало ще за часів здобуття Україною незалежності, але її реалізація щоразу гальмувалася через відсутність відповідного законодавства, а головне — брак політичної волі діючої влади. Сьогодні ж заяви про створення ринку земель сільськогосподарського призначення лунають дедалі гучніше, а для обговорення проблематики галузі створюються різні майданчики. Улітку цього року розпочав роботу смарт-арт-медіа проект «Земельна відповідь», до якого долучилася юридична група LCF. Про завдання проекту, перспективи розвитку агросектора та проблему мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення «УЮ» розповів к.ю.н., адвокат, старший партнер юридичної групи LCF Артем СТОЯНОВ

У червні цього року стартував смарт-арт-медіа проект «Земельна відповідь», у якому ваша компанія бере активну участь. Яка мета цього проекту та чому LCF до нього долучилася?

Більшість профільних експертів пов’язують із запуском ринку землі перезавантаження економічного розвитку України і залучення інвестицій у країну. Улітку цього року ми долучилися до участі в проекті «Земельна відповідь», основним завданням якого є розробка «сценаріїв» розвитку ринку сільськогосподарських земель в Україні на наступних 15 років залежно від політичних рішень, що прийматимуться в нашій державі.

Це дослідження має окреслити основні перспективи розвитку ринку землі в Україні та надати більш чітке бачення того, які саме варіанти розвитку земельних відносин є найбільш оптимальними для наших, українських, реалій.

Що стосується ролі LCF у цьому смарт-арт-медіа проекті, то ми плануємо зосере­дити увагу на юридичній складовій «сценаріїв» розвитку ринку сільськогосподарських земель, аналізі можливих ризиків для інвесторів, власників землі, за необхідності, розробці законопроектів тощо.

 

Які можливості відкриються перед землекористувачами та землевласниками зі скасуванням мораторію на продаж землі та прийняттям законопроекту «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»?

На мою думку, відкриттю ринку вільного продажу земель сільськогосподарського призначення має передувати так званий підготовчий етап. Що мається на увазі? Насамперед, потрібно завершити процес наповнен­ня земельного кадастру інформацією про всі земельні ділянки, які перебувають у власності та оренді. Після цього можна дозволити продаж тільки державних сільськогосподарських земель для того, щоб визначити ціну на земельну ділянку як товар. А в подальшому вже відкривати вільний продаж земельних ділянок для фізичних осіб. Зазначені дії сприятимуть ефективності земельної реформи та забезпечать дотримання, в першу чергу, прав власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Якщо говорити про перспективи скасування мораторію, то власники земельних ділянок отримають можливість розпоряджатися своєю власністю та самостійно вирішуватимуть, кому і за якою ціною її продати, надати в оренду тощо. Фермери, у свою чергу, отримають опцію концентрації землі у власності і, як наслідок, матимуть змогу залучати кредитні кошти під заставу земельних ділянок для розвитку власних фермерських господарств. Агрохолдинги опиняться, мабуть, у найменш вигідному становищі, оскільки вже не зможуть орендувати земельні ділянки за мінімальними цінами.

 

Чи очікується у такому разі нова хвиля інвестицій в агросектор?

Безперечно, агросектор є одним із лідерів за інвестиційною привабливістю з огляду на багаторічний досвід ведення сільського господарства в Україні, сусідство з провідними світовими ринками-споживачами, а також порівняно низьку собівартість виробництва. Наприклад, за інформацією Європейського банку реконструкції та розвитку, ­заплановане на 2017 рік фінансування в український АПК складе близько 150—200 млн євро.

Упевнений, що зі скасуванням мораторію інвестиції в агросектор можуть збільшитися.

Проте є і зворотний бік — у законопроекті «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» встановлено заборону на набуття прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення для юридичних осіб та іноземців. Тобто, потенційні інвестори можуть узагалі не отримати права вільної купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. При цьому виключення їх зі складу суб’єктів ринку земель сільськогосподарського призначення може мати своїм наслідком зниження попиту на земельні ділянки і, відповідно, відсутність нових інвестицій у сільське господарство та стримування розвитку цієї галузі.

 

До речі, доволі неоднозначним залишається питання щодо заборони продажу землі іноземцям. Як ви ставитеся до цієї проблеми?

У такому дискусійному питанні доречно скористатися досвідом інших країн. Наприклад, у Польщі діють часткові обмеження на придбання землі сільськогосподарського призначення іноземцями, а з 1 травня 2016 року вони були повністю скасовані для громадян Європейського Союзу. В Естонії, навпаки, іноземцям практично одразу було дозволено купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відтак, необхідно проаналізувати міжнародний досвід відкриття ринку сільськогосподарських земель для іноземців та врахувати його наслідки для країни в цілому та кожного власника зокрема.

Водночас вважаємо, що виключення іноземців з переліку суб’єктів права власності на землю сільськогосподарського призначення (обмеження кола суб’єктів) не сприятиме повноцінному розвитку та функціонуванню ринку таких земель в Україні.

 

Чимало селян побоюються, що їхні земельні паї скуповуватимуть за безцінь, змінюватиметься цільове призначення земель тощо. Як подолати спротив та розвіяти міфи, які спостерігаються в суспільстві?

Селяни є власниками земельних паїв і тільки їм вирішувати, укладати чи ні угоди про їх продаж у разі, якщо скасують мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Що стосується можливої заниженої ціни продажу такої землі, то справді такий момент не можна виключати, оскільки покупці намагатимуться купити паї за невелику ціну. Однак має бути оцінка ринкової вартості землі, і все залежить від того, яка складеться практика — чи будуть селяни йти на поступки та погоджуватися одразу на низьку ціну, чи очікуватимуть більш цікавих цінових пропозицій від потенційних покупців.

Щодо зміни цільового призначення землі, то першим кроком такого рішення є воля та бажання власника. Відтак, без власника змінити цільове призначення земельної ділянки неможливо. Окрім того, порядок зміни цільового призначення землі передбачений законодавством та є дос­татньо регламентованим. А тому побоювання власників землі є безпідставними.

 

Які найбільші ризики ви вбачаєте із запровадженням ринку землі в Україні?

На сьогодні не створені належні та необхідні умови для ефективного функціонування ринку землі в Україні, і запроваджувати його на цьому етапі є недоцільним. Саме тому тривають обговорення, вносяться альтернативні законопроекти, створюються проекти, такі як «Земельна відповідь», аби мінімізувати ризики, пов’язані з відкриттям в Україні ринку земель сільськогосподарського призначення.

Такі ризики можуть бути пов’язані, в першу чергу, з відсутністю наповнення земельного кадастру інформа­цією про всі земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, внаслідок чого власник просто не зможе розпорядитися своєю земельною ділянкою (укласти щодо неї договір). Також важливо перед відкриттям ринку землі в Україні створити функціонуючий державний земельний банк. Окрім того, разом із власниками землі та представниками бізнесу потрібно віднайти консенсус у питанні надання дозволу іноземцям та юридичним особам купувати землю сільськогосподарського призначення.

Тільки зважений та послідовний підхід до врегулювання всіх гострих питань, які виникають у зв’язку з відкриттям ринку землі в Україні, дасть змогу йому ефективно функціонувати з метою розвитку сільськогосподарської галузі.

 

Агросектор є одним із найприбутковіших в Україні. Чи вплине земельна реформа на розвиток інших суміжних галузей економіки?

Звичайно, розвиток сільського господарства стимулюватиме розвиток інших галузей економіки, які, зокрема, забезпечують поставку засобів виробництва, здійснюють переробку і зберігання сільськогосподарської сировини, перевезення продуктів харчування та іншої сільськогосподарської продукції.

 

Досвід яких країн може стати у нагоді при запуску земельної реформи?

Як говорив раніше, у процесі впровадження в Україні земельної реформи необхідно враховувати міжнародний досвід. Корисно було б дослідити та проаналізувати дос­від Грузії — країни, на яку в переважній більшості реформ орієнтується наша держава.

 

Запровадження ринку землі дасть поштовх також і для розвитку аграрного права, з чим саме буде пов’язана робота юристів, що спеціалізуються в цій галузі?

Швидше за все, робота юристів у цій сфері права буде пов’язана з консультуванням інвесторів щодо створення в Україні аграрного бізнесу, супроводженням різного роду договорів (оренди, купівлі-продажу земельних ділянок тощо). Також прогнозується, що оскільки земля стане повноцінним об’єктом земельних відносин, свій розвиток отримає інститут застави земельних ділянок та права оренди.